上海买房要公证摇号

    5月4日，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管 规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

    上海中原地产市场分析师卢文曦认为，新政出台的背景是目前新房和二手房价格倒挂，以及由此引发的乱象。由于调控因素，目前上海房地产市场上新盘入市价格比周边次新房低，当前楼市利益出现重新分配：由原先开发商独占变为让利部分给买家。在“买到就是赚到”的心态下，尽管上海楼市整体成交疲软，但个别新盘仍出现“光盘”现象。为了买到房，买房者不惜托关系，付“茶水费”、“排号费”等。变相增加了刚需购房人的负担，也让新房销售有了更多寻租空间。

    一位不愿透露姓名的房产分析师指出，其实开发商对于有关系的“条子”购房者也头疼：这些人仗着有关系，要求开发商低价卖房或者挑选好的楼层、房型，挤压了部分开发商的利润。现在随着新政的推出，开发商也有理由拒绝“条子”购房者。

    卢文曦认为，上述举措对普通买房者而言是件好事，至少在公证处的监督下，有公平买房的机会。其次，市场得到进一步规范。现在开盘造气氛是常用营销手段，无形之中给真正买家带来心理压力。现在购房姓名从开始到签约就不能更换，不给炒房者机会，市场的水分逐步被挤干。

    一位总部位于福建的开发商介绍，福建开发商很早就通过摇号卖房，主要是因为供不应求，但是通过公证机构主持的摇号方式还没有采用过，上海推出的做法更加规范。不过，卢文曦认为，也不要过于夸大“摇号”的市场效果。上海楼市今年前4个月，除了1月供求平衡外，其余均显示供小于求，3月更是为0.5：1。毕竟供求关系决定价格，在供求关系没得到逆转的情况下，价格暂时不会有大幅下滑可能。

    交易持续低迷

    上海中原地产数据显示，5月1日至5月7日，上海市新建商品住宅成交面积16.5万平方米，环比减少12.8%。上海新房供应在5月1日至5月7日也出现回调，为8.1万平方米。市场已经连续两周出现低于10万平方米的入市量，而且有个别项目推盘量不足100套，说明对市场仍有惜售心态。基于供应始终无法放量，成交也没有太多表现机会，“金三银四”落空更是影响到市场信心。调控加码城市逐渐增多，在借鉴一些城市政策经验后，现在出台的政策力度越来越强，并且不仅仅着重出政策，更强调执行以及可操作性。

    易居中国数据显示，4月份有44个市县出台了47次调控政策。如果再加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，多地发出的调控收紧相关信号已经超过50次。4月份不仅调控频率有增无减，执行力度也越来越大。截至4月末，已有18座城市执行限售政策，范围也不仅限于一线城市周边。济南、西安、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也都加入调控行列。

    随着限购、限贷、限售等政策的持续密集出台，调控效应在4月份开始显现，市场流动性因此出现下降。4月份二手房市场交易延续一季度的颓势，而二手房的持续低迷也逐渐影响到一手房市场。

    具体来看，4月份一线城市仅深圳成交量环比增加，但主要还是由于3月份基数较低所致，4月份深圳成交量同比依旧下滑24%；二线城市成交明显环比下降，就初步统计数据来看，如厦门、长沙、天津等市成交量环比下降均超过4成，大多数二线城市成交量环比下跌，仅合肥、沈阳二市成交量环比上升超过10%。

    二手房市场继续降温，4月份北京、上海、杭州等地挂牌量价都出现不同程度调整，以上海为例，4月二手房均价较2月份下滑约1500元/平方米。三四线城市方面，常州、东莞等部分城市成交量依旧保持高位，不过地方政府也都显现出了高压调控的决心。以常州为例，月初政府出台了“两年限购”新政，4月份常州成交量达到68万平方米，环比上涨6%，环比涨幅已经被控制在了较小范围内。

    易居中国数据显示，土地市场方面，4月份土地成交205宗，环比下降22%。成交建筑面积2056万平方米，环比下降17%，平均溢价率39%，较3月份下滑10个百分点。不过，从具体地块来看，土拍热度似乎还在延续。易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，现在的土拍热度主要还是政策“托底”所致，因为大多数热点城市都设定了地价“上限”，因此调控影响在短期内还没有显现。

    中介业务收缩

    中原地产首席分析师张大伟认为，从整体看，2017年房地产市场进入调整期已经明确。从房价变动的角度看，市场会在二三季度出现明显的价格调整。

    某房产数据提供商认为，目前楼市成交低迷的状态在今后一两年或将成“常态”。这对房产中介而言，可能是致命打击。在上海内环，中国证券报记者走访发现，房产中介门店内门可罗雀，以往店内至少有五、六个客户经理，现在空荡荡的只有一两个工作人员。

    “大多数人都没有购房资格，有购房资格的又大多买不起。”某房产分析师指出，有些扩张过快的房产中介，尤其是在楼市火爆时期进入市场的，门店和客户经理都是按照楼市交易高峰时配置的，现在没那么多交易需求，自然要关闭一些门店。“不过，有传闻说链家在北京关了300家门店，我倒是觉得还没到那个程度。”该人士分析。

    中原地产首席分析师张大伟认为，房地产中介公司目前出现了小部分关闭门店的现象，主要原因是政府整治街铺，整顿过去的“开墙打洞”做法。另外，违规代理商住项目、学区房的门店也有部分关停。整体看，这也体现了本轮调控政策的力度。但因为市场进入调整期才1个月，大规模的行业关店现象还未出现。“在严格执行政策6-9个月后，不排除出现这种现象的可能性。”张大伟认为。

    对于未来市场发展趋势，易居(中国)企业集团CEO丁祖昱认为，首先，从整体政策来看，5月份政策的密集程度会下降，但重点会放在“抓落实”上，少数成交数据仍然较好的城市，如重庆、东莞等有可能继续出台调控政策。其次，对于政策敏感性更强的二手房市场，短期走势还会继续保持低迷，挂牌与成交会进一步下调；一手房受政策影响会逐步显现，供求规模回升的可能性不大；随着调控进一步升级，将会有更多的三四线城市面临销售压力；接下来，土拍市场会进一步出现分歧，考虑到市场、货币政策等诸多方面因素，房企在土拍市场的动作会更加谨慎。(高改芳)