原标题：项目停摆、官司缠身 沧州3100亩京津之门陷开发“魔咒”丨深度
来源： 中国房地产报
曾被视为超大楼盘开发的“京津之门”迎来冷清与萧条
海石 中房报记者 樊永锋丨北京 河北沧州报道
斥资50亿元、圈地3100亩倾力打造的河北省沧州市十大城建项目之一京津之门，欲在沧州开启“门”字地标与高端住宅开发的新赛道，深耕多年后接连遭遇麻烦。
据工商登记信息显示，项目开发商德奥达投资集团有限公司于2000年创立于北京，是以开展汽车贸易及服务为主业的综合性集团，为中国工商联汽车经销商商会常务理事单位，下属五个全资子公司，是一汽奥迪、大众品牌轿车和奔驰品牌商务车特许经销商，京津之门是其跨界投资的首个房地产项目。
4月23日，京津之门项目北区在建高层住宅楼（对外推广案名“京津公馆”）业主在网上反映称，该楼盘自2019年对外销售后多次停工，延期交付甚至烂尾的风险引发业主担忧。业主介绍，该项目此前以有官司纠纷为由迟迟不动工，但在官司解除后依然没有复工迹象。按照购房合同约定，项目原计划在2022年12月底交房。
在此之前，京津之门北区京津公馆项目的其他业主也在网上表达了同样诉求。对此，沧县县委办公室回应：会督促项目各方尽快实现复工，争取按时交房。但这一表态至今并未带来实质性改变。
有所进展的是，京津之门北区高层住宅施工现场已进行了施工方企业logo标识更迭，由中建二局更换为天津二建建筑工程有限公司（以下简称“天津建工”）。据悉，天津建工目前正在负责京津之门南区项目施工，不过，这一变化至今未使项目复工。
4月27日，京津之门项目营销中心有工作人员向中国房地产报记者表示，开发商沧州德奥达房地产开发有限公司（以下简称“沧州德奥达”）与施工方中国建筑(5.870, 0.10, 1.73%)第二工程局有限公司（以下简称“中建二局”）目前仍在协调中，由于疫情等原因，复工时间未确定。
紧邻沧州市西郊，归口沧县管辖的京津之门，因投资规模和开发体量创当地房地产开发之最，项目落地以来倍受瞩目，在2013年京津之门奠基时的高光时刻，被冠以“沧州十大城建项目”的荣誉。
该项目启动至今并未迎来理想预期。按照项目最初的计划，规划用地总面积为3100亩，其中1400亩用于房地产开发，1700亩用于园林绿化，将重点开发建设高端住宅、地标建筑及“西湖”水系工程。
然而，目前的建设现状与宣传规划差距悬殊。记者在现场走访发现，开发多年后，只有圈而未建的成片闲置土地和多个“半拉子”疑似烂尾工程，构筑起了京津之门现有轮廓。而支撑超大楼盘核心项目开发的“门”建筑和沧州版“西湖”难寻踪影。
在成片闲置土地的南、北方向，分别建有独栋别墅、花园洋房及高层住宅等项目，工程施工均陷入停滞和疑似烂尾。沧州某建材企业负责人指出，如同陷入“魔咒”一般，京津之门多个住宅项目都出现开工即停工现象，购房者维权与官司缠身交织并存，正成为该项目近年来的开发常态。如何扭转颓势，沧州德奥达正在面临严峻考验。
热销过后陷入长期的施工停滞
停工导致楼板外露钢筋长期遭雨水锈蚀
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多个子项目停工
“前脚房子刚买过，后脚楼盘便遭遇了停工。”4月20日，沧州京津公馆购房业主程华向中国房地产报记者表示，2019年10月，他在京津之门营销中心选购京津公馆小区住房一套。但购房不久该楼盘施工就戛然而止，停工至今已有一年多，目前丝毫没有复工迹象。经多方投诉无果后，除了等待观望，他已别无选择。程华表示，同他一起陷入焦急等待的还有100多位购房者。
期间，有京津之门购房业主代表约见沧州德奥达与沧县住房和城乡建设管理局等相关负责人，并向沧县党委政府进行网上反映，各方回应莫衷一是。
2021年12月6日，沧县县委办公室在对网上反映京津之门高层住宅楼陷入长期停摆回应中称：经调查，沧州德奥达与中建二局之间存在经济纠纷，导致施工单位撤场停工。目前，沧州德奥达与中建二局经济纠纷案二审终审，沧州德奥达胜诉。我们正督促开发公司启动项目施工，争取按时交房。此外，复工后将督促施工单位严格按照设计要求进行除锈、除污染处理，坚决保证施工质量。
时隔数月，京津之门相关工作人员向记者表示，开发商现在仍与中建二局协调中，又因当前疫情防控等原因，短期内复工无望。不过，开发商不会因此跑路，复工是迟早的事。
上述承诺并未给购房者服下“定心丸”。程华认为，目前京津之门高层住宅楼并没有明显重启施工的迹象，即使能实现在近期复工，但临近购房合同中约定交房日期，延期交付已成事实。业主指出，停工以来由于未作防护处理，裸露在楼板之外的钢筋经过长时间风化和雨水冲刷已经出现锈蚀，房屋地下室存在大面积的积水，墙体砖块也有不同程度损毁。停工所暴露出一系列房屋建筑质量问题，在今年即将到来的雨季或将愈加明显。
4月中旬，中国房地产报记者经实地走访发现，停工已久的京津公馆位于京津之门北区（F区1-6号楼；G区7号、16号楼），现规划建设为8栋高层住宅楼，其中，F区5号楼施工是由浙江海天建设集团有限公司（以下简称“海天建设”）负责，其余7栋均由中建二局负责承建。截至目前，F区1、2、5号楼已获批商品房预售许可证，目前集中对外销售的为1、2号楼。
记者注意到，各楼栋间的施工进度不一：31层高的5号楼现已封顶；1、2号楼尚未封顶，但已建至20余层高，处于施工收尾阶段；其余几栋施工进度相对缓慢，其中，仍有3栋处于垫层施工阶段。
在现场，除了零星的工作人员看护外，未见施工人员作业，裸露于建筑之外的钢筋随处可见，表面已是锈迹斑斑。记者放眼望去，周围荒草丛生的成片闲置地块已成为放牧者专场。
京津公馆施工停滞并非孤例，京津之门南、北区在建住宅项目及较早开发B区（对外推广案名“福喜岛”）别墅项目均已停工停建。数十辆施工运输车辆整齐划一停放在现场一处院落内，承接京津之门南北区工程的三个标段施工方驻地人迹稀少，有的仅剩少量留守人员，有的则已人去楼空。
在京津公馆施工现场东北方向不远处，是中建二局现场施工人员驻地，由二层简易板房搭建的临时生活和办公场所，围栅栏处仍清晰可见“中国建筑”字样。场区内已破败不堪，板房上下两层均已空无一人。
据了解，京津公馆由中建二局和海天建设负责承建的两个标段工程已相继停工，有标段停工已长达1年之久。由天津建工承建的京津之门南区项目A区DP1-15号住宅楼及地下车库工程（花园洋房），自2021年底以来停工至今，施工现场仅有少量人员留守。而开发建成多年的京津之门B区，有62栋独栋别墅分布，虽然建筑主体已完工，但部分别墅外立面保温层和窗户玻璃仍处于未安装状态，始终未对外销售，同样陷入长期停摆的尴尬境地。
经过记者多方了解，目前复工情况依旧扑朔迷离。
建成多年的别墅施工现场破败不堪
实现逆生长的别墅群反遭停摆尴尬
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项目陷资金周转困局
“京津公馆长期停摆与复工难，已对开发商在当地的形象造成了消极影响。”沧州德奥达有工作人员向记者透露，问题根源是中建二局管理上出了问题。尤其是施工过程对进度把控松懈延误工期，还有资金使用缺乏规范，疑似有预付工程款被挪用的情况。
5月5日，记者多次致电中建二局办公室和企划部，由于电话均未能接通，这一说法未经证实。
记者从河北省住房和城乡建设厅于2021年1月26日印发的《通报》中发现，京津之门的确存有施工管理不规范现象，其存在问题是：该项目三个标段仅有一个项目经理，并且项目经理有超范围执业、履职不到位等问题，施工单位为中建二局。
前述沧州某建材企业负责人认为，沧州德奥达与中建二局间的经济（合同）纠纷或是京津公馆施工陷入停滞的“导火索”，其背后反映出的资金承压问题已传导至项目开发建设的各个环节。
据天眼查收录的沧州德奥达与中建二局相关合同纠纷的一审法律文书（2021年冀0921民初1482号）显示，双方争执颇多，较为突出的是对于工程款拨付上存在明显分歧。沧州德奥达表示，截至2020年9月30日，中建二局完成沧州德奥达所承包工程的工程量为65803284.08元。截至2020年2月10日，沧州德奥达向中建二局支付工程款为41086256.12元。对此，中建二局则认为，已实际收到的工程款37968388.72元，对于尾款不予认可。
“这也从侧面印证中建二局在承建京津之门中资金承压的一面。”一位不愿具名的房地产行业人士向记者表示，建筑企业资金的充足宽裕程度直接决定着工程施工进度。从沧州德奥达与中建二局经济纠纷中可以窥见双方均已出现资金紧绷的情况。
双方的资金紧绷也导致员工工资被拖欠。有关京津之门的网上投诉内容显示，一位自称在中建二局京津之门项目部任职厨师者表示，在他于2019年8月下旬辞职前，中建二局京津之门项目部连续拖欠其2个月工资共计11940元，直至2020年7月底，经沧州市人力资源和社会保障局协调得以解决。
京津之门南区项目停工同样与资金承压密不可分。施工方天津建工有关负责人向记者表示，该项目为建设15栋多层住宅楼，工程施工已过半，但自去年12月份以来停工至今。在他看来，主要是因施工单位资金紧张异常所致。由于天津建工与沧州德奥达签订施工合同中，约定项目整体建设至“正负零”时方可拨付工程款，施工方要在完工前需垫付运转资金达2亿余元，导致施工方因资金周转困难而被迫停工。如若复工，施工方先要向建筑材料供应商支付钢筋和水泥款共计5000余万元。
京津之门一期项目施工方也有着类似遭遇。据中国裁判文书网显示，2016年9月6日，河北唐山市丰南区人民法院作出民事裁定书（2016年冀0207民初2248号），其内容披露了中铁十八局集团第四工程有限公司承建京津之门一期一标段工程期间，拖欠天津亿德瑞环保科技有限公司钢材货款及逾期利息563669.7元的事实。
自京津之门多个项目停工以来，不仅施工方陷入资金困局，记者梳理发现，开发商沧州德奥达也深陷京津之门引发的建筑设备、广告宣传、土石方运输、工程施工等领域多起经济诉讼及案件。资金承压可见一斑。
2021年9月27日，河北省沧县人民法院在对沧州众达土石方工程公司与沧州德奥达作出的非诉保全审查裁定书（（2021年）冀0921财保35-01号）中显示，查封沧州德奥达冀（2018年）沧县不动产权第0000530号土地，由申请人沧州众达土石方工程有限公司负担。
事实上，为纾解企业资金压力，沧州德奥达已相继进行股权和土地质押融资。据天眼查显示，2016年10月29日，德奥达投资集团有限公司、石某元与王某凤作为沧州德奥达三位（即全部）股东，分别向渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托”）进行股权出质，累计出质金额为5000万元。而在此前一天，沧州德奥达还将一宗占地面积36.7144公顷商服用地抵押给渤海信托，抵押金额40000万元。
“一次开发3000余亩的楼盘，前期土地、建安等成本支出将消耗巨额资金。又因京津之门一期建成（别墅）项目至今未销售，导致资金回笼不畅，只能采取融资维系项目资金周转。这一体量放在当下开发，没有上百亿元资金周转实力根本转不动。”前述房地产行业人士对记者说。
中建二局二十一项目部已是人去楼空
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建设用地涉嫌未批先占
沧州德奥达的一宗土地抵押操作，也有诸多不寻常之处。
据沧州德奥达向渤海信托土地抵押的信息显示，抵押地块位于沧县纸房头镇东纪家洼村，土地使用权证号为“沧国用（2013年）第006号”，抵押时间从2016年10月28日至2019年10月27日。
抵押到期后的半年多时间里，该宗地块又以挂牌出让方式重新出让给沧州德奥达。据该宗地块出让信息显示，2010年5月31日，沧州德奥达通过挂牌出让获得位于沧县纸房头镇东纪家洼村北，一宗占地36.7144公顷商服（住宿餐饮）用地，成交价为15900万元。
一宗地块经历两次“出让”，且前后土地使用权人均为沧州德奥达。值得注意的是，该宗地块在正式挂牌出让前，已被沧州德奥达进行土地抵押贷款，其提供的“沧国用（2013年）第006号”土地权属证明引发普遍关注。在接受采访时，沧县自然资源和规划局土地利用科有关负责人以时间有些久远记不清楚为由，婉拒了记者采访。
另据天眼查显示，截至目前，沧州德奥达通过拍卖出让共获得6宗土地。除了位于东纪家洼村北的1宗地块外，其余5宗地块均位于沧县纸房头镇大渡口村南，并且均在同一天被摘得，摘牌日期显示为2016年6月22日。上述6宗地块土地用途，分别为其他普通商品住房用地和住宿餐饮用地，累计出让面积约1029亩，累计成交金额117800万元。
照此统计，京津之门目前获批土地面积仅1000多亩，但该项目公众号对外展示占地面积为3100亩。那么，京津之门实际占地情况又是怎样的呢？
沧县纸房头镇田家庄村委会有关负责人在接受采访时向记者证实，从2012年开始，沧州德奥达通过当地政府，陆续征用纸房头镇田家庄、吊庄村、东纪家洼村、大渡口村土地累计3100亩，土地补偿款为每亩125000元，占用的土地大部分为村民可耕地以及两处砖厂用地。此次征地较多的村大渡口村被占用近1200亩，吊庄村被占用1100余亩，东纪家洼村被占用700余亩，田家庄被占用100亩。“实际早在2008年前后，部分土地便已被沧州德奥达主要负责人圈占。”大渡口村委会有关负责人向记者补充说。
针对京津之门土地涉嫌存在少批多占的情况，记者多次拨打沧县自然资源和规划局执法大队电话，但始终无人接听。
京津之门项目存在的土地问题，不止一次被官方层面公开提及并作出处理。据此前河北省纪委监委网站发布信息显示，2016年11月中旬至2017年1月上旬，省委第九巡视组对沧州市进行巡视期间发现京津之门等项目用地存在问题，向沧州市委反馈了巡视意见；2017年11月10日，沧州市委在关于巡视整改情况的通报中回应称：抽查沧县有关资料发现，沧州德奥达开发的京津之门项目，因未按规定时间缴纳全部土地出让金，产生滞纳金1958.54万元，并存在没有缴纳的问题。经核查，该公司实际欠缴约1914万元，责成有关部门开展资金收缴，现已挽回1914万元的经济损失。
早在2003年，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，明文规定停止别墅类用地供应。此后，由中央至地方对于别墅类土地政策持续加码，呈现强化升级管控趋势。在此背景下，沧州京津之门一期却能顺利开发建成单套面积800平方米、总占地近百亩的独栋别墅群。
大渡口村委会有关负责人告诉记者，别墅建成时间距今有五六年，该项目所占土地为砖厂用地。关于项目是否已获得用地批复，这位负责人表示并不知情。
京津之门因土地问题曾被当地土地部门处罚。据沧县人民法院作出的沧县规划和国土资源管理局与沧州德奥达相关“行政裁定书”（2017年冀0921行审223号）显示，沧州德奥达因违规用地，曾被沧县规划和国土资源管理局以“沧国土资罚字（2016年）第13021号”对其作出行政处罚决定。“京津之门的别墅项目，至今仍有手续没办完。”前述沧州德奥达工作人员对记者说。
（应受访者要求，文中程华为化名）